一、二線城市回暖，三、四線城市仍在調整，房地產市場將繼續延續分化格局，上市房企已披露的2015年年報將之展露無遺。數據顯示，72家房企存貨總量超過1.4萬億元，去庫存壓力依然嚴峻。萬科在年報中談到，城市間的分化表現并不能掩蓋房地產市場的全局性困境。房企盈利能力下滑已是行業內公認的趨勢，但行業整體凈利率跌至個位數還是首次出現

據上證資訊數據統計，截至目前，已有72家A股上市房企披露2015年年報，另有11家房企披 露2015年業績快報，合計已有83家房企全年業績輪廓盡顯，行業格局也隨之展露無遺。記者研究發現，雖然近兩年房企盈利能力下滑已是行業內公認的趨勢， 但年報顯示行業整體凈利率跌至個位數還是首次出現，72家房企平均凈利率僅9.3%。與此同時，2015年房企存貨量也明顯上升，72家房企存貨總量超過 1.4萬億元，去庫存壓力依然嚴峻。

盈利能力趨弱

據上證資訊統計，截至4月5日，已公布2015年年報的滬深地產上市公司合計有72家，這72 家房企在2015年總營收達到5871億元，同比增長25.4%，72家企業中只有27家企業營收下滑，在去年市場回轉、一路升溫的情況下，63%的房企 營收增加，銷售收入同比大增。56家企業2015年凈利潤合計為479.8億元。整體看，同比2014年上漲14.5%。

值得關注的是，這72家房企2015年凈利潤總和為548億元，雖然同比增長了12%，但增幅遠低于營收增幅。72家房企中僅29家凈利潤同比略升，整體平均凈利潤率更是跌至9.3%，較2014年同期的10.5%和2013年的12%呈現逐年下滑趨勢。

事實上，這也是房企年報顯示凈利潤率首次跌入個位數，房企盈利能力正在持續大幅下調。這一趨勢 目前看來沒有逆轉的可能，甚至還在持續加劇，且房企間的分化也更加明顯，連一些大型房企也不能幸免。數據顯示，72家房企中，廊坊發展凈利率下滑幅度為 -564%，位居榜首。還有兩家公司因連續虧損而披星戴帽。

“交付物業銷售面積降低”幾乎成為所有利潤下滑企業在年報中的標準說辭。

中原地產首席分析師張大偉分析，雖然全國一、二線城市回暖，但三、四線城市依然處于調整過程中，以價換量在持續。從各家房企發布的報告可以發現，相當多的房企銷售均價出現下滑。同時，銷售難度的加大讓企業不得不增加銷售人手，人力成本以及營銷宣傳成本都在上漲，這些成本的增加都是凈利潤率下滑的因素。

去庫存壓力仍存

一方面是盈利能力的持續弱化，一方面則是庫存量的繼續攀升，房企目前的生存狀況可謂腹背受敵。 上證資訊數據顯示，72家房企存貨總量超過1.409萬億元，同比攀升了13.8%。上市公司中，萬科A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都超過了 1000億元，分別為3681億元、1214億元和1006億元，同比增幅分別為15.9%、20.6%和28.5%。

事實上，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存 貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過，在一些業內人士看來，從占比上看，住房庫存規模是其中較大的一項。72家房企存貨規模同比上漲，這說明 去庫存的任務依然艱巨，尤其部分房企在三、四線城市的庫存面積相對較高，即使上市房企去年加大力度清理存貨，但市場容量有限，不少企業又不愿意甩賣割肉，銷售壓力依然存在。即便今年一季度一線城市和部分二線城市迎來了火爆的樓市開局，實際上從全國范圍來看，去庫存的主基調并不會改變。

市場分化格局難改

對市場的一致看法從龍頭房企年報中也可見一斑。萬科在年報中談到，城市間的分化表現并不能掩蓋 房地產市場的全局性困境。公司重點觀察包括四大一線城市及部分熱點二線城市在內的14個城市，從2014年四季度商品住宅銷售面積已開始率先回升，新房庫 存由年初的1.55億平方米下降至1.39億平方米，但除這些熱點城市外，全國其他地區仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產行業開發、投資活動依然低迷。全國住宅開發投資完成額增速連續兩年下滑，住宅新開工持續萎縮，開發投資持續放緩，反映出當前大部分地區的住房市場仍然面臨較大挑戰，行業庫存逐步消化仍需要時間。

陽光城在年報中也表示，房地產市場將繼續延續分化格局。短期來看，熱點一、二線城市人口持續流入，需求空 間較大，庫存壓力較小，部分城市甚至由于2015年成交大幅回升，面臨庫存過少、供不應求、房價上漲的壓力；另一方面，部分二線城市及多數三、四線城市卻依然存在較大庫存去化壓力，投資已出現了負增長。針對不同的市場走勢和經濟形勢，分類調控已經逐漸實施，上海和深圳率先在2016年3月出臺調控政策，未 來延續分化是必然趨勢。